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两三万块租一年,在昆明周边乡村找个院子

地产小陈 云南好房 2023-07-11

事情还是那个事情,麻烦大家点亮【云南好房】的星标

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———以下是正文———

导语:

隐于世,但不隐于市。

很多人有这样的需求:不愿意住在嘈杂的城市里,也不想花费上百万住在高层里,只是想找个气候舒适、生活简单方便、离昆明主城稍近的小乡村享受一下返璞归真的田园生活。

本期,我们走进昆明团结乡,从租售即可的角度,来分享一下【乡村院子】的市场行情。

绝大部分乡村院子为农村集体产权,实际无法正常交易过户,本文提到的销售/买卖,不代表法律意义上的过户,同时长期租赁也有违约风险,文中会着重提及,请读者【严控风险】。

去年,我们市场观察栏目也从【租售皆可】的角度,带大家走访了昆明周边不少风景优美的文旅项目,也可回顾一下:

房价打五折 昆明这个片区有点疯狂(滇池南岸)

云南房价,数它最跌!但是……(抚仙湖板块)


走,去团结乡!

提到团结乡,昆明本地人完全不陌生。

这里的区域标签实在太多,团结乡农家乐、团结乡钓鱼、团结乡苹果、花椒鸡等等,它承包了不少昆明人的周末。

(鱼塘,团结乡还有个比较出名的钓鱼场地龙润大龙潭,注:图上鱼塘仅为我们路过随手拍摄,不是龙润这个)

(不仅有招牌美食花椒鸡,还有天麻火腿鸡石磨豆腐等等)

(各种果园较多,苹果、宝珠梨、葡萄、草莓、桃子等等,一到季节来团结乡采摘的市民也不少)

团结乡,距主城区仅有17公里,是昆明市“西拓”战略主战场之一,西北绕城、昆楚大两条高速横贯团结乡,待兴团大道通车后12分钟车程可达市区,交通条件优越。

(团结乡大致位置,探盘当天我们走的西北绕城,单程花费6.6元过路费,车程大概35分钟)

团结乡全域分布有古村落33个,坐落明代至清代民居2600余栋,以彝族、白族村落为主,有白石岩村、乐居村两个国家级古村落。目前,西山区也着力从古村落上开发乡村旅游。

本文主要探访乐居古彝村(路标上指示为乐居古寨,导航上显示为乐居村,也有村民称之为乐居古村),以及周边普通乐居村(非古村范畴)、龙潭小村。

乐居古彝村是中国现存较完整的汉彝合璧古建村落,已成为云南省和昆明市历史文化名村重点保护单位,并被列入中国传统村落名录。

(拍照技术着实有限,这里引用小红书用户Arrogant、的照片)

团结乡的古村落被人熟知,这在早前,团结乡的村民可不敢想。

但非旅游热门区域,拿村口“CBD”位置来说,也没有太多外来人前往,相对安静。(大部分乡村都这样,可以理解,只有赶集日会比较热闹了)

就算是网红村落内部,也没有其他大热旅游景点那样人流如织,虽有一定商业但又没有完全商业化,

(内部建筑以青瓦黄墙为主)

安静又不完全避世,结庐在人境,而无车马喧, 或许这也是能够吸引外来人长居于此的原因吧。

综上,本文提到的乡村院子特点如下:

1、团结乡离主城稍近,属于西山区,内部生活设施相对完善,且交通方便。该乡为彝族白族乡,总人口2万多,少数民族人口约占总人数的百分之六十四。

2、团结乡乡村经济发展较早,区域有一定知名度。有较为古朴的古村落,有一定的底蕴。但乡村短途旅游发展比较迅速,恐后期会更加商业化。

3、本地村民有“出售”/租赁房产的意愿,有【手续比较齐全】、比较能规避风险的院落(仅乐居古彝村),但价格远高于其他村落。租金1.5w/年起(原始院子),上到10多万不等(可直接经营),老院子“售价”40w以上。

4、乡村院落,改造装修成本较大,需要预估资金。

这里大部分乡村院子没有独立卫浴,卧室更不可能带有卫生间。

同时,还有较大体量的木砖结构房屋,即承重柱为木质,墙体为砖,楼板为木质,隔音效果一般。

参考下图:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

(承重柱体为木质,墙体为砖结构,一二楼间楼板为木质结构)

00年代后新盖的房屋多是砖混结构。

5、价格、面积都无参考标准。

还请大家务必注意:相较于云南好房之前探盘的各类小区,今天提到的各类院子主打一个原始,占地面积、房子结构均自行感受,甚至院子规模也需要房主与邻里再次确认。

至于价格——一房一价差异异常明显且没有参考,房主可能只是大概报个价,他也不知道卖/租多少,实际成交多少,还有一定水分。

6、农村集体产权不可交易的特殊性。

集体产权不可交易,实际“出售”、“转让”二字需要打个引号。同时,重盖房屋需要以原房主的名义盖房,考虑到旅游发展的不可预估性,故无论是“出售”还是“租赁”,都比其他普通村落面临更大的违约风险。

虽说乡村生活比较恬淡、安静,即使抛开产权、租售合同未知的违约风险,乡村生活还存在着不少问题。

(乡野小道)

偶尔住住体验生活无妨,但若是常住,不少乡村小道无法通车,也未必有路灯/指示/监控,异地居住且无物业管理的生活方式,未知的安全隐患也不可忽略。

若有需要,我们也会视情况探访滇池周边其他比较平价的村落。


乐居古彝村

网红村落乐居古彝村,整个村落拥有六百多年历史,一百多栋土坯房顺山而建(目前保留着80多栋),错落绵延到山顶,青瓦石阶、黄土胚墙,整体建筑结构仿“一颗印”式。

村口有建好的一系列商业和停车场,内部有路灯,也有较好的排污设施、管道、消防设施。(有商业公司在运作,下文会提)

(老房子的感觉确实不同)

(柒心书院内部)

(一家素食餐厅,也是网红打卡点)

土黄色的老房子,青石板路,200年的历史古墙,拍照也非常出片,难怪能火。

但相对来说,有点像“旅游古镇”的感觉。(团结乡还有个大墨雨村,更生态自然一点,更不商业化,看个人喜好)

我们在工作日,也能看到几辆大巴车领着一些五六十岁的叔叔阿姨来这里游玩。

网红面包店九犀面包的热门口味需要等待,也确有人开车专门来买几大袋面包回去。

(网红面包店采用土窑烘焙面包)

相对于其他本地村民的院子“出售”,可能会带来不确定的风险,乐居古彝村最大优势在于目前已有商业化运营公司操盘,手续相对完全,且整体有超过一半的院落为商业公司自持运营。

2008年,有商业公司拿下了这一村落开发经营权,2015年,得到中国传统村落保护项目支持,承建单位以“修旧如旧”为宗旨,修葺乐居村。

内部居民已经全部迁出,商业公司目前古村落还有10多个院子/土地对外销售/租赁,本文提到的乐居古彝村村落的院子,均为该公司预计今年5月底公开销售(实际是长期租赁)的房源,目前还有经营年限38-39年。

价格还没有最终确定,目前已知价格会在80-200万之间。

具体来看房源情况:

1、约1.2亩左右的地(实际为三户人家的宅基地,有部分破损墙体),上面建筑几乎已经不可用,为乐居村古彝村在售的房源中占地面积最大的,可能价格会在200w以内。

2、一套95-96号院约120平米*2的面积(两户人家宅基地),其中一个120平米完整的小四合院落(房子非常规整),连带隔壁家120平米左右的空地(有部分破损墙体)一起出售,预估150-180w。

(“一颗印”式民居图解)

我们本次探访中,个人最偏好这一套院子:位置相对较高,安静,完整典型的“一颗印”小院,后期改造力度不大。

(非常规整的一颗印布局)

(站在二楼拍摄,可惜中间庭院/天井不大)

(站在堂屋拍摄,两侧均有耳房)

(一楼堂屋)

(二楼拍摄)

类似上述“一颗印”式民居的还有附近一套,院子稍小,但院子已经被包围在了围墙之内。

也有部分100平米左右的地(土地上没有现成房子),可能不超过100w。

(这个也要出售,可能价格100w左右,房子本身一般,但地势矮一些,更方便)

参考了当地类似房子土建成本,木质结构建安成本1500-1900/平米左右,砖混结构建安成本1000-1500元/平米左右。

(在现场就看到一套木质结构的正在装修)

若是纯粹空地(不包括土地平整费用),普通居民建房成本二三十万,但若想要改建民宿需符合本地传统建筑要求,另也要满足民宿酒店住客有单独卫浴要求,成本较高。

本村落已有高端民宿改造重建+装修成本五百万以上。

(站在停车场位置也能拍到这套已经装修完毕的院子,视野很好)

也可考虑其他已经装修好的民宿院子整体出租,租赁价格7.5万一年左右(可直接经营,五年起租),目前查询到村内高端民宿一间夜500多元。

这里有几处矛盾:

整个村落目前整体村落确有不少文艺/画室/禅修业态,圈层/氛围偏文艺,但确实已经走在商业/旅游开发的路上。

若自住隐居,本身建筑非常有感觉,但又与整个村落打造的旅游经济方向不符。

(随处可见正在装修的院子)

而进行商业开发,本身建筑质量和房间状态无法满足未来旅游客流的要求,房屋还需改造独立卫浴、甚至还要推倒重建(那又丧失了古建筑一定的原汁原味)。

这样的矛盾,就留给更高层次的管理和开发者去思索吧。

若仅站在找个“乡村院落”的角度上看,乐居古彝村相对是比较适合的,设施完善且相对稳妥,规避了一般乡村院落没有物管、产权/使用权安全性的问题,缺点在于——贵。

若站在“地产项目”的测评角度上看,乐居古彝村的院落稍显拥挤和密集(容积率较高),道路狭窄也无法行车进去(所以很多我们拍摄建筑的照片只能仰拍),没有其他乡村院落那种开阔大院子,就显得更“寸土寸金”了。


乐居村周边(非古村范畴)

乐居古村周边还有一些房子,具体来看接下来两套院子的位置:

在古彝村停车场背后,也有一条小路可直接通往村内(相当于乐居古彝村的另一入口了),这一侧的房屋多是新建的(起码都是00年后建的),砖混结构,也有不少村民家大门口直接贴出“房屋出租”。

院子大,占地大,且建筑本身并不算破旧,租金2-3万一年。

以这套为例(上面地图中标注为粉黄色院子):

(房间很大,可以改造出独立卫生间来)

大概是9间卧室+1间堂屋+1间厨房+1独立卫生间,自家围院300平米左右(目测),背后临小路(可过车)的位置还有一片菜地(大概有250平米以上)。

菜地这边还有一间柴房+一个厕所(传统的旱厕了)。

(右侧矮墙旁边就是菜地)

(菜地面积挺大,中间有条90厘米宽的水渠)

房主大姐报价年租3万,也可以出售,只不过之前“有人出到180万都没卖”,“想卖200万左右”。

这套院子位置很好,房屋建筑改造难度不大(可以直接扒了瓷砖弄成仿古样式),面积也大,菜地临路可改造经营。但没有具体谈价,价格还不好说。

乐居古村范围内与周边民居的溢价有多明显,来看这一套。(距离乐居古村200米不到,上面地图位置的高架桥下院子)

除了正常的围院(100平米以上)之外,围院外部还有前院(200平米以上)和后院,但说是后院实际就是桥下的一大片斜坡,“只要想围,一大个山都是你的”——大概是这样。

(前院)

(后山)

(内院也挺大,左右两侧皆有耳房)

年代稍早,木质结构,房主报价58万。

对比前文提到的上百万的院子,这个院子价格显然更加亲民一些。

但整个房子在昆楚大高速下方,略有点吵,有明显硬伤。

如果真能接受老破房屋,自行改造,也是可以的。(那种就是一万多租一年了)

本地小伙伴告知我们,最近两年整体院子价格都有一定上涨,基本上报价都在40万以上。(尤其最近过来看民宿的还挺多)


团结乡其他村子


在紧邻乐居村的龙潭小村,也有不少院子可出租可出售。

我们同行碰到的一位本地大哥,三四年前从村子里一个邻居手上二十多万买了一个院子,他自称花了一百六七十万装修(本来打算自己住),现在对外出租,六千块一个月。

(可能上200w也会出售,仅为我们估测)

(内部装修确实很新)

(前有菜园后有花园,总面积也超过1.5亩多)

整体是规整的四合院设计,内院80平米左右,还有后院+菜园,整体预估下来占地肯定是1.5亩以上了。

我们来到这个村也发现不少正在装修:

(就我们前往的这一个小坡坡上,至少3家在装修)

而这户大哥表示,最近一年多套被交易的院子(都在翻新装修中),坡顶一点的位置,我们又看到一套非常大的院子,应该近几年内也交易过,装修很新,像一个小堡垒/方形土楼的那种感觉。

(因为这一套在山顶位置,所以花园/院子很大)

单体建筑的占地面积就超过500平米以上,加上大院子,总体可能在三四亩了,这位大哥随口一说“这套租金12万/年”(不确定真假)。



在昆明找个院子不难,但需做好完全准备,是纯粹花钱的住,还是赚钱的另一种方式?

一件事如果成为谋生,它的浪漫就要打个折扣。

说“诗酒趁年华”,那就活在当下


END



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